賃貸借契約の自動更新とは？確認すべきポイントや注意点も紹介

賃貸借契約における更新の基本を知る

賃貸借契約を探している方にとって、更新の仕組みを正しく理解しておくことはとても大切です。まず、「普通借家契約」と「定期借家契約」の違いをご説明します。

次に、自動更新・手動更新・法定更新という三つの更新方式の違いを整理します。

・自動更新：契約書に「特段の申し入れがなければ契約が自動的に更新される」旨を明記する方式です。手続きの手間が不要ですが、見落とすと意図せず住み続けることになる場合もあります。

・手動更新（合意更新）：更新時に借主と貸主が合意し、新たに契約書を締結する方式です。契約内容の見直しや更新料の見直しもこのタイミングで行えます 。

・法定更新：契約書に更新条項がなくても、期間満了後に借主が引き続き居住し続け、貸主が異議を申し立てない場合、法律上自動的に契約が継続する扱いになります 。

最後に、契約書に記載されている主な重要項目とポイントをご案内いたします。

・契約期間：普通借家契約では一般的に2年契約が多く、定期借家契約は短期から長期まで幅広く設定可能で、更新条項の有無が重要です 。

・更新方法：自動更新・手動更新・更新なしなど、契約書でどの方式が採用されているかを確認しましょう。

・解約通知期限：契約満了の1〜3か月前など、解約の意思表示が必要な時期が定められている場合があります。通知を忘れると自動更新となることもあるため注意が必要です 。

以上が、「賃貸借契約における更新の基本」です。次に、それぞれの方式の詳細について、さらに分かりやすくご案内いたします。

自動更新が適用される場合の確認事項

賃貸借契約を更新の際に、自動更新が適用されるかどうかはとても重要なポイントです。まずは、ご自身の契約書に「自動更新条項」が記載されているかどうかを必ず確認しましょう。例えば「契約期間満了日の○か月前までに当事者から契約終了の申し入れがない場合、同条件で契約が更新される」といった文言があると、自動更新が適用されます 。記載がない場合や、見落としやすい表現の場合は更新手続きが必要な手動更新となりうるため、注意が必要です。

次に、自動更新であっても更新料の支払い、火災保険や保証会社の契約更新が求められる場合があります。たとえば、更新料として家賃0.5～1か月分を請求されることがあります 。さらに、保証会社を利用している場合には、更新ごとに「更新保証料」が発生し、相場は年間で1万円前後、または賃料の10～30％であることが一般的です 。

最後に、自動更新に安心しきらず、更新の意志を忘れないための習慣づくりが大切です。たとえば、契約満了の2～3か月前に契約書を再確認したり、更新通知が届いたら内容をすぐにチェックしたりすることで、思わぬ手続き漏れやトラブルを避けることができます 。

法定更新と合意更新の違いと注意点

賃貸借契約における「法定更新」とは、借地借家法第26条に基づき、貸主・借主のいずれからも更新拒否や条件変更の通知がない場合、契約が自動的に従前と同一の内容で継続される制度です。更新後の契約は「期間の定めのない契約」となり、賃料や共益費、解約予告期間などの条件が変更されません。これは借主を保護する強行規定として設けられています 。

一方、「合意更新」は、貸主と借主が契約満了時に話し合い、契約期間や条件を再設定して再契約する形です。更新料や契約期間などを柔軟に変更でき、合意のもと行われるため、トラブルが起こりにくい更新方法です 。

下表は、法定更新と合意更新の特徴を比較したものです。

法定更新では、更新料の請求や保証人の責任など、貸主側にとって不利になるケースがあるため注意が必要です。たとえば、更新料について契約書に明記されていなければ、法定更新後は請求できなくなるリスクがあります 。

また、法定更新になってしまうと、更新料だけでなく契約期間が定めのない契約となり、今後の契約管理や収益計画が不安定になる可能性があります 。

そのため、トラブルを防ぐには、契約書に「法定更新の場合でも更新料を請求する」「保証人の責任を継続する」といった取り決めを明確に記載しておくことが重要です 。また、更新の業務フローを明確にし、漏れのないよう契約更新の準備を進めることも大切です。

更新を見据えた安心のための行動チェックリスト

賃貸借契約の更新をスムーズに進め、不安なく住み続けるためには、以下のような行動を契約時から習慣づけておくことが大切です。

まず、契約書に書かれている更新方法や期限を入居時に整理し、その後も定期的に見返す習慣を持ちましょう。たとえば、契約満了日の半年前から「更新予定の確認」を行うスケジュールを立てることで、うっかり手続き漏れを防ぐことができます。これは、自動更新・手動更新のいずれの場合にも非常に有効です。

また、自動更新の契約であっても、更新料や火災保険、保証会社の契約更新が必要となることがあります。更新料は家賃の0.5か月から1か月程度が多く、保険や保証会社の手数料も含めると、更新時の支出は数万円になることがありますので、予め金額と手続き時期を押さえておくことが安心につながります。これは、全国的に見られる一般的な傾向です。

最後に、更新の意志がないときは、解約予告のタイミングと方法を具体的に把握しておきましょう。多くの賃貸借契約では、更新しない意思を示すには契約満了の1～2か月前に文書で通知する必要があり、遅れると自動更新扱いになることがあります。余裕をもって準備し、通知方法も郵送や専用アプリ等、契約書に定められた方法を正しく使いましょう。

まとめ

賃貸借契約の自動更新は、多くの方にとって身近なことながら、契約内容や更新方法をしっかりと理解していないと思わぬトラブルにつながることがあります。普通借家契約と定期借家契約の違い、自動更新の有無、法定更新や合意更新の仕組み、それぞれの契約書の確認ポイントなど、契約時と更新時には必ず確認すべき事項が存在します。また、更新料や保険、保証会社の手続きも見落とせません。トラブルを未然に防ぐため、契約書の内容をきちんと把握し、更新前後で見直す習慣を身につけることが、安心して長く暮らせる第一歩です。